REKOMENDACJA S.
W związku z tym, że niedługo powitamy Nowy Rok, chciałbym poruszyć kwestię, która w sposób dobitny potwierdza porzekadło, że czas to pieniądz. Wpis ten będzie traktować o kwestii wymogów kapitałowych przy zakupie nieruchomości w ramach kredytu hipotecznego. Rekomendacja S przewiduje stopniowy wzrost wymaganego wkładu własnego w ciągu najbliższych paru lat. Szczegółowy harmonogram zmian został dokładnie przedstawiony w pkt. 15.7. omawianej rekomendacji :
W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach
mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinna
przekraczać poziomu:
a) 80% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio
ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie
blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych
w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
przy czym:
– dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie do
31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 95%,
– dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od
1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna
przekraczać poziomu 90%,
– dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od
1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna
przekraczać poziomu:
a) 85% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio
ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie
blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych
w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Warto przypomnieć, że w 2014 roku obowiązuje wymóg 5% wkładu własnego. Co przy wartości nieruchomości na poziomie 300 000 zł implikuje koszt wkładu w wysokości 15 000 zł. W 2015 roku wymóg 10% spowoduje, że wysokość wymaganego wkładu własnego wyniesie już 30 000zł. W 2016 roku wartość wskaźnika LtV( ang. loan to value wskaźnik wyrażający stosunek wartości ekspozycji
kredytowej do wartości nieruchomości.) wynosić będzie 85% chyba, że kredytobiorca ubezpieczy część ekspozycji przekraczającą 85% LtV, oczywiście będzie to wiązało się z dodatkowymi kosztami.
W świetle tych zmian na pewno wiele osób może przyśpieszyć swoją decyzję o zakupie własnego mieszkania. Zachęcają do tego również rekordowo niskie stopy procentowe. Obecnie stopa referencyjna wynosi zaledwie 2% . Dla osób chcących sprawdzić jak znaczący wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego ma wspomniana stopa procentowa proponuję skorzystać z bardzo użytecznego kalkulatora hipotecznego znajdującego się na stronie Komisji Nadzoru Finansowego.
Należy mieć na uwadze, że zawierając umowę o kredyt hipoteczny zobowiązujemy się spłacać dług wiele lat, a zrezygnować czy też wyjść z inwestycji nie jest łatwo, stąd decyzja ta musi być naprawdę przemyślana. Najistotniejsze jednak jest, by bardzo dobrze zapoznać się, przeanalizować a także skorzystać z pomocy zarówno prawnika jak i niezainteresowanego sprzedażą produktu finansowego w postaci kredytu choćby doradcy kredytowego, z warunkami zawieranej umowy i poznać na temat warunków tegoż kredytu opinie kilku specjalistów. Nierzadko okazuje się, że między składanymi obietnicami Klientom o warunkach kredytu, a postanowieniami umowy kredytowej istnieją zasadnicze rozbieżności. Klienci poznają wówczas warunki, na jakich zawarli umowę kredytową, kiedy pojawiają się trudności ze spłatą ale także gdy sposób ustalania wysokości rat i w konsekwencji ich wielkość budzi zastrzeżenia. Wszystkie te okoliczności pojawiają się oczywiście już po podpisaniu umowy kredytowej a tym samym po zaakceptowaniu przez Klientów warunków udzielanego kredytu. Stąd też niezwykle ważna jest rozwaga przed podpisywaniem umów kredytowych dotyczących zresztą nie tylko kredytów hipotecznych ale też innych kredytów konsumpcyjnych. Wydaje się, że przeczytanie warunków kredytu jest oczywistą oczywistością cytując klasyka, ale niestety jest tak, konsumenci sięgają do umów i zaczynają się wnikliwie zapoznawać z ich treścią dopiero, gdy pojawiają się trudności ze spłatą bądź rozbieżności między rzeczywistością kreowaną przez sprzedawcę tego kredytu a faktycznymi warunkami, na jakich przychodzi spłacać zaciągnięty kredyt.
Kodeks cywilny daje pewne narzędzia do wzruszenia postanowień umowy kredytowej i dochodzenia przed Sądem swoich racji, ale jest to już konsekwencja tego, co się podpisało i do czego zobowiązało, natomiast o wiele lepszym rozwiązaniem, które oszczędza nie tylko nerwy, czas i pieniądze, jest dokładne i staranne analizowanie i korzystanie z pomocy m.in. prawników przed podpisaniem umowy o kredyt. Truizmem jest, ale warto o tym wspomnieć, że zdarza się, że pozornie niewielki kredyt, obarczony wysokimi odsetkami potrafi zrujnować życie i zdrowie. Na rynku b. dużo jest ofert kredytów, które mają horrendalne oprocentowanie i gdzie zabezpieczeniem jest nieruchomość kredytobiorcy. W przypadku kłopotów ze spłatą, osoby te tracą dach nad głową i jest kolokwialnie rzecz ujmując dramat, o czym można przeczytać w prasie, obejrzeć w programach publicystycznych w tv ale także z czym spotkałem się w swojej praktyce zawodowej. Stąd apel o rozwagę, szczególnie przy zawieraniu umów kredytowych z instytucjami finansowymi niebędącymi bankami.
Warto też zauważyć, jak b. wysokie są koszty kredytu konsumpcyjnego na tak potrzebne narzędzie każdemu, jakim jest samochód. Przykładowo, nie robiąc reklamy a raczej antyreklamy jednemu z banków będącego kapitałowo powiązanych z marką sprzedawanych w Polsce pojazdów, dealer sprzedaje używane auto wycenione na 61.900 zł, zakładając okres spłaty na 6 lat, przy wkładzie własnym 20%, gdzie prowizja bankowa wynosi 5%, kwota kredytu, jaką zaciąga klient to prawie 50.000 zł, natomiast koszt tego kredytu to ponad 26.000 zł, a więc łącznie klient ma do zapłacenia ponad 76.000 zł kredytu. Natomiast uwagę zwraca, że oprocentowanie nominalne wynosi jedynie niecałe 11%, jednak rzeczywista roczna stopa oprocentowania to aż prawie 17%, gdzie stopa referencyjna NBP wynosi rekordowo niskie 2%.
A tak zupełnie na marginesie, niedawno w wywiadzie udzielonym telewizji, jeden z czołowych ekonomistów w Polsce zapytany o kredyty stwierdził, że mają b. wiele zalet, natomiast jedną zasadniczą wadę, otóż trzeba je spłacać. I o tym należy pamiętać, kiedy decydujemy się zaciągnąć kredyt.